因未交电梯更新众筹款，南山区某业主被物业公司及业委会采用梯控手段限制使用电梯。物业公司这种方式“倒逼“住户交齐众筹款的行为是否合法？近日，南山法院审理判决了这样一宗案件。
未交纳众筹款，三业主被限制使用电梯
南山区某小区竣工于21世纪初，用了接近十五年的电梯老化，存在安全隐患，急需更新改造。
2018年5月25日，小区业委会发布《深圳市南山区某小区电梯众筹方案》，说明小区维修资金账户不能满足电梯改造资金需求，余款须由全体业主自筹资金解决。
6月10日，该小区召开2018年第一次业主大会，表决通过小区每栋楼房分别对电梯更换所需的费用众筹，对新更换电梯采取梯控措施限制未交纳众筹款的业主使用等事项。
当年12月1日，深圳市某物业公司在该小区4栋楼房新装电梯上安装类似门禁卡的IC卡梯控设备，提供给持有IC卡的业主或用户使用。进入电梯时，须在梯控系统上的读卡器读取该卡片才可使用该电梯。
三原告黄某、廖某、钟某称，其前往物业公司处领取IC卡时被告知：IC卡需由业主委员会授权的业主代表同意方可办理，如果不交齐电梯众筹款，无法办理IC卡。
故三原告向南山法院提起诉讼，请求法院责令被告某物业公司及被告某业委会停止对部分业主采取梯控手段禁用电梯的违法行为。
法院：不能采取梯控等措施侵害业主共有权
2019年5月，南山法院对此案进行一审公开开庭审理。三原告表示，对没交款业主，业委会可采用合法手段催交或通过法律途径解决，但其设立禁止部分业主使用的梯控措施，严重侵害了业主的生命安全和房屋固有附属功能的使用权，构成对包括三原告在内的全体业主利益的严重损害。
被告某业委会认为，小区更换老旧电梯具有必要性和紧迫性。其作为业主大会的执行机构，无权对不遵守业主大会决议的业主做出处罚，如不限制未交纳众筹款的业主使用新电梯，将因不公平而打击交纳电梯众筹款的业主积极性，也可能导致剩余老旧电梯的更换改造计划就此搁浅，业主及来访人员的出行安全难以得到保障。
法院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利的同时也需要承担义务，不得以放弃权利为由而不履行义务。本案中，共有电梯涉及建筑物的整体安全和全体业主的共同利益，三原告作为共有所有人，应负担共有电梯的更新众筹款。因此，二被告要求作为业主的三原告缴纳电梯众筹款，并未违反法律规定。
本案中，小区电梯作公共通道用途，属于业主生活利用上不可或缺的公用部分。因此，即便是业主大会，亦无权对公用电梯设置专有使用权并采取梯控措施限制部分业主使用该共有部分。因此，三原告请求二被告停止采取梯控措施，有事实和法律依据。
关于三原告应缴纳的电梯众筹款，二被告可循其他法律途径予以解决，但不宜再采取梯控措施等侵害业主共有权之行为。
在诉讼过程中，该IC卡梯控设施已暂停使用，经原、被告双方一致确定，目前三原告已可正常使用电梯。
综上，法院认为三原告的请求有事实和法律依据，但鉴于诉讼过程中二被告已自觉停止侵害业主权利的行为，三原告主张的侵权行为已停止。
最后，南山法院驳回了原告黄某、廖某、钟某的全部诉讼请求。该案一审判决后，原、被告双方服判息诉，现该案判决已生效。
【记者】苏国锐
【通讯员】 吴奕盈 郑乐琦
【作者】 苏国锐
法治深圳进行时
