众成清泰律师事务所副主任、高级合伙人杜文堂律师做客《小姜说“法”厅》
居住环境与生活息息相关，有一个好的居住环境能让人身心愉悦，而物业则是小区公共部分的“大管家”，对小区的环境起着重要作用，物业的服务质量也逐渐成为购房者重要参考部分之一。因此，开发商一般会对小区环境及物业服务质量有一个十分理想的描述，但是有的业主入住之后，会发现现实有些“骨感”，还经常会遇到因物业责任及收费不明确而产生的纠纷，记者邀请到了众成清泰律师事务所的副主任、高级合伙人杜文堂律师，一起来聊一聊居住环境中的那些法律知识。
电话连线：
电梯广告收益归谁？你的这些权益被侵害了吗？
“我们小区最近出现了一件，业主们都觉得不太合理的事情。”近日，《小姜说“法”厅》栏目接到了市民李女士的来电，她表示自己家住小高层，原本电梯四壁干干净净赏心悦目，结果最近小区物业在没有经过业主同意的情况下，私自按上了电梯广告，五花八门的海报影响美观，并且电梯广告的盈利去处也不得而知，对此，小区业主想找物业要个说法，希望了解相关法律知识。
律师：张女士所反映的物业张贴电梯广告的行为属于《民法典》第二百七十八条所规定应由业主共同决定的“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”的情形，上述共同决定应经双“三分之二”以上业主参与表决，由参与表决的双“四分之三”以上业主同意，因此，在小区包括电梯在内的公共场所、公告设施上经营广告或者进行其他收益，应当经过业主共同决定，物业公司不得擅自引入广告。
主持人：那么这部分电梯广告的收益，应该归谁所有呢？是否有法律规定，物业需要给出收益的明确的去处？
律师：扣除合理成本后，归业主所有。《民法典》第二百八十二条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”另外，《物业管理条例》第五十四条也规定了，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。同时，对于专项资金的使用情况，业主有权要求定期更新和公开。如果小区签订了物业服务合同的话，根据《民法典》第九百四十三条的规定，物业应当定期向业主公开服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等，可以是公开在小区的公告栏、业主的微信群等业主方便知悉情况和获得信息的地方。实践中，部分物业公司为了合理消化或转移上述收入，可能会在物业服务合同中约定，该部分收益优先用于小区改造或提升小区环境，业主需要合理关注上述资金的使用情况。
主持人：我还听说过一种情况，物业将小区原来的绿化部分推为平地，改成了停车位，这种情况合法吗？这部分的车位收益该归谁呢？
律师：一般来说，物业是不可以擅自更改土地使用用途的。小区土地的使用规划是在小区建设时就经规划批准确定的，如果物业擅自将绿化部分改为停车位，可以向县级以上地方政府的房地产行政主管部门投诉或举报，政府有关部门会采取相应的措施，责令其限期改正并予以一定的罚款。
但是，如果物业是经过合法程序改变土地用途，特别是一些老旧小区，原有车位配置比例不高，可能会通过业主共同确定并办理相关规划变更手续后，改变原有绿地的用途，根据民法典第二百七十五条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这种情况下建设的停车位归业主共有，且要首先满足业主的需要。如果小区改建后的停车场对外营业，收取一定的费用，那所得收益，根据相关法律法规的规定，应当用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
主持人：遇到上面这些情况，业主们应该如何保护自己的权益呢？
律师：《民法典》修改后对于业主权利的保护，较之前的《物权法》更加全面和清楚。根据相关法律法规的规定，物业应接受业主的监督并及时答复业主对物业服务情况提出的询问；当业主的合法权益受到侵害时有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，业主可以向有关行政主管部门报告或者投诉，也有权诉至法院请求其承担民事责任。
一线直击：
签订物业合同需谨慎，空置商品房物业费可“打折”
市民：我现在住的这个小区除了物业费，还会收电梯费，垃圾处理费，我们业主不交就不给打扫楼道，我想问一下，这属于乱收费吗？我们应该怎么解决呢？
律师：这种情况需要看物业服务合同，明确物业收费标准。根据《山东省物业服务收费管理办法》的规定，物业公共服务费是物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务，向业主或者物业使用人收取的费用。如果是合同约定属于单独另收费等情形，业主有义务缴纳该笔费用，如果合同约定此类费用已包含在物业费中，业主有权不再多交，并可以向业主大会、物价局、房管局、消费者协会等投诉，也可以诉至法院。
市民：我的房子自交房到现在已经有两年了，至今没有入住，那这个房子的物业费能减免吗，法律上有规定吗？
律师：《民法典》第九百四十四条第一款规定了，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。对此，大家可能会觉得不在小区居住就要承担物业费有些不讲道理，但物业的服务是一直存在的，例如，即使我们不在小区居住，但我们作为业主，对于小区的共有部分，业主是需要承担责任的，物业为小区绿化、卫生清洁等付出了劳动，业主当然需要承担了一定的费用。
但是关于空房的物业费用缴纳呢，也要视情况而定，比如《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收，办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。由此可见，空房也需要缴纳物业费，但如果是长时间无人居住，业主也可以与物业进行一定的协商，在法律允许的范围内进行一定比例的少缴。
一线直击：
高空抛物如何寻找责任人？“举证责任倒置”了解一下
市民：前两天，我出门上班的时候，有个矿泉水瓶从楼上掉下来，差点砸到我，把我吓得半天回不过神来，现在不是有高空抛物的法律规定，这个怎么规定的？
律师：这种情况也就是我们平时所称的高空抛物，《民法典》第一千二百五十四条对此有明确规定。高空抛物是为法律所禁止的，如果损害到他人是需要承担侵权责任的，不能确定具体侵权人的由可能加害的建筑物使用人给予补偿，如果物业未采取必要的安全保障措施的话也需要承担相应的侵权责任。
主持人：这项法律规定是说，如果找不到具体是谁抛下的物品，那这栋楼上的人都需要对受到侵害的人进行赔偿吗？
律师：并不是所有居民。如果你能够证明你不是侵权人就不用承担赔偿责任。一般来说，高空抛物都是有一定高度的，这个可以通过人或物品的受损害程度大体判断出抛出物的坠落高度，确定一定范围内的楼层，范围之外的楼层当然不需要进行赔偿；如果你是居住在目标范围内的楼层，也不是必然要进行赔偿的，若你可以证明你在这件事件发生之时可以证明自己家中无人也不存在掉落物品的可能，就不用承担赔偿责任。如果找不到确定的侵权人你又无法证明自己不是侵权人，就需要和其他可能是侵权人的居民一起承担一定的赔偿责任。
市民：我家住在一楼，天花板经常漏水，很糟心，找物业他们说不在服务范围，那是楼上的事儿吗？这种情况我应该怎么处理呢？
律师：物业的服务范围会在物业服务合同中有明确的规定。业主可以去查看与物业签订的物业合同。如果在房屋保修时间内，可以请求物业在合理期限内解决问题，否则可以诉至法院；如果过了房屋的质保期限，这确实不在物业的服务范围内，但可以请物业在其中充当协调角色，帮助业主与楼上住户沟通尽快解决问题。如果楼上住户一直未配合，业主可以将其诉至法院，请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失，承担相应的民事责任。
主持人：和谐舒适的居住环境，能为生活增添色彩，而好的居住环境需要靠大家的共同守护。今天的节目到这里就结束了，如果您在法律方面有什么疑问，可以向我们节目投稿咨询，也可以扫描屏幕下方二维码，下载精准普法客户端，点击律师连线，进行在线咨询。我们下期再见。
（大众网 记者 姜丙阳 摄影 李开元））
